规模、利润与风险——禹洲地产的平衡难题-开云|kaiyun

11月初，禹洲地产购得2.73亿美元2021年届满的优先票据。紧接着又于11月底，发售于2025年届满金额为5亿美元，票面利率8.3%的优先票据，计划用作一年内届满现有中长期境外债务再融资。年关将至，禹洲的资金流动性再度活跃了一起。2019年以来，禹洲展开了多次发债融资，在资金安稳的同时，压低了杠杆率，是禹洲今年力求大踏步扩展的一个缩影。

那么，禹洲为何如此急迫？一方面，禹洲经历2016年-2017年的高速快速增长之后，其规模增长速度经常出现了较小下降，在2018年初称之为“2020年销售1200亿会有问题”的禹洲集团董事局主席林龙安，难道没想起襟翼的禹洲没能已完成2018年的既定目标；另一方面，禹洲的盈利能力也有所上升，利润快速增长力弱的同时，与销售增长速度的分化也在激化。财务名门的林龙安，仍然特别强调着规模、利润与风险稳定发展的重要性，但对禹洲来说，如今最急迫的任务仍然是“再行规模，后利润”。

折戟2018千金难买早于“告诉”早在2017年，随着闵系房企们的步步兴起，发迹于厦门的禹洲也按捺不住对规模的执着，走上冲击千亿之路。为此，林龙安明确提出了“区域耕耘，全国领先”的全新发展战略，力求在2018年构建600亿元销售额，并于2020年超过1200亿元销售额的目标。然而，2016年、2017年分别构建销售额同比增长速度65.5%和73.7%的禹洲，在2018年的脚步却快了下来，不仅增长速度降至了38.9%，全年560.3亿元销售额亦未完成千亿征程上的第一个小目标。雪上加霜的是，禹洲的收益增长速度也减慢了脚步，2018年营收同比增长速度仅有为12.0%，而2017年则超过了58.7%。

不受此影响，禹洲的盈利能力有所下降，当期74.7亿元的毛利较2017年还上升了2.1亿元，毛利率由35.4%降到30.7%。林龙安对外说明称之为：“禹洲的土地储备大部分都在长三角的一二线城市，而2018年长三角是禁售最严厉的地方，因此禹洲把差不多90亿元的土地货值往后引了。”禹洲显然在增大在长三角的布局力度。自2017年新战略之后，禹洲来自厦门的销售占比由2016年的44.2%上升至35.1%，长三角销售占比由34.3%减至43.6%。

到了2018年，长三角为禹洲带给的销售贡献已占有主要地位，占到总销售额的60.0%，区域销售额也同比大幅提高263.3%至336.2亿元。同时，禹洲对土地的投放减，2018年追加土储超强540万平方米，增幅保持在40%以上。

但从禹洲规模、盈利增长速度上升来看，还是经常出现了“千金难买早于‘告诉’”的情况。规模、利润与风险的均衡难题2019年毫无疑问是禹洲地产的关键一年，既是公司正式成立25周年，也是上市10周年，堪称冲击千亿前的倒数第二年。为了挽回2018年的颓势，禹洲在2019年为自身原作了670亿元的全年销售目标，以期提振士气。

截至2019年中期，禹洲构建销售额284.7亿元，同比快速增长32.5%，较2018年中期205.0%的同比增长速度大幅度下降，仅有已完成了全年目标的42.5%。同时，禹洲在期内构建营收116.4亿元，同比快速增长25.9%；构建毛利31.4亿元，同比快速增长7.9%；构建归母净利润16.4亿元，同比快速增长23.2%。

三者同比增长速度皆经常出现有所不同程度的下降，归母净利润增长速度降幅多达了46个百分点。禹洲的盈利能力也在持续走低，时隔2018年30.7%的毛利率沦为其上市以来最低值之后，2019年中期禹洲的毛利率现身下降，同比上升大约4.5个百分点至27.0%，该数据也为禹洲2014年以来的最低值。林龙安回应回应：“我们可以允诺比一般行业平均水平（25%）低一点的毛利率，未来可实现毛利率在25%-30%之间，低于行业平均值的水平。

”不过，与禹洲规模相若的宝龙地产和建发房产同期的毛利率分别为38.8%和32.1%，禹洲的盈利能力似乎已经常出现打散情况。但千亿路上无以走，愧疚没特效药，为了冲击规模，禹洲依旧保持着较高的拿地速度。

2019年中期，禹洲追加14个项目，虽较去年同期上升2个，但追加权益面积较去年同期快速增长31.8万平方米至153.4万平方米。这也令其禹洲的期末土储超过了1918万平方米，总可售货值多达3400亿元，其中80.1%坐落于一二线城市，平均值土地成本5580元/平方米。

然而，禹洲的拿地成本却经常出现了较大幅的下降。2019年中期，禹洲追加项目平均值楼面价超过了11106元/平方米，而在去年同期这一数字为5297元/平方米。这造成禹洲在今年上半年花费了141.3亿元的代价拿地，为去年同期55.2亿元的拿地成本的2.6倍，赚到了禹洲400亿元拿地腾出金的35%。

另一方面，禹洲为强化资金流动性，于2019年以来展开了多笔发债融资。·1-3月，发售50亿元的供应链金融资产反对专项计划，年利率8.5%，发售三期额度为5亿元美元的优先票据，利率分别为8.625%、8.5%和8.5%；·4月，发售票面利率6.5%的20亿元五年期公司债券，及票面利率7.5%的15亿元的五年期公司债券；·7月初，回购4亿美元票据，与2016年10月发售的2.5亿美金7年期息率6%的票据拆分为一期；·10月底，白鱼发售于2024年届满金额为5亿美元的优先票据，利率8.375%；·11月底，发售于2025年届满金额为5亿美元的优先票据，利率8.3%。大量的融资显然确保了禹洲的挥现金，截至2019年中期，禹洲持有人现金357.2亿元，现金更为充裕。

但是，禹洲的加权平均融资成本却有所增高，年中为7.47%，而去年同期仅有为6.52%。在禹洲最近发布的10月份数据中，禹洲已构建总计销售额580.7亿元，同比增长速度已转好至44.6%，距离670亿元目标只剩89亿元左右，但禹洲想做规模、利润与风险间的均衡，或许并不更容易。

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